城市化：房地产一往无前的动力？

　　只要论及房地产业的光明前景，相关人士莫不以“城市化”作为政策依据。在他们看来，城市化就是让农村的人来到城市，让小城市的人来到大城市，让农村逐渐消失，让小城市变成大城市。任何一个层次的迁移，都意味着当事人背井离乡，都意味着新的住房需求。只要城市化的步伐不停止，那么对房地产的大力需求就不会终止。多年来的城市化运动，的确在很大程度上推动了房地产业的发展；而也正是急速增长的住房需求，造成了供不应求的市场印象，从而使人们在一定程度上认可了房价上涨的“合理性”，为开发商的肆意涨价不自觉地提供了市场支持。

　　但是，城市化只能在一定限度内推动房地产业发展，而房地产业一旦超出这个限度就会“反城市化”。城市化的程度和速度，是与一个国家和地区的社会经济发展水平密切相关的。就业状况、收入水平、经济增长方式、社会保障体系等环节，既是制约城市化的基本条件，也必然为房地产业划了一条发展界线。于是我们看到，农村没有甲级写字楼，有富人的地方才有豪宅，一个人均可支配年收入1万元的小城市不可能出现3万元/平方米的房产。

　　反过来说，要是一个城市的住房等生存成本远远超过该地方绝大多数人的承受能力，而且还找不到替代物，那么人们最简单的选择就是离开这座城市，到城市化程度更低的地方去，因为那里的生存成本相对较低——这便是“反城市化”。据说，日本东京今天之所以鼓励人们回迁，就是因为上世纪九十年代房价太高，许多人被迫搬迁到较为偏远的地方，导致东京的房屋空置率居高不下，俨然成为一个“无人”的国际大都市。

　　由此可见，城市化并非房地产一往无前的发展动力。如果房价太高，首先会“反城市化”，继而会窒息房地产本身。

　　刚性需求：开发商自以为是的概念

　　在商品社会，人类的任何物质需求，都有收入弹性和价格弹性，所谓“刚性”，只是相对的。众所周知，水之于人类，是无法替代的必需品，除非懒得生存，否则无论卖多少钱都得买。但即使如此刚性的需求，也并非全然没有收入弹性和价格弹性。小时候在农村，井水是无偿的，所以爱怎么使用就怎么使用；后来城市读书，喝水、洗澡都要交水票、划水卡，所以去掉了浪费水的习惯；再后来居家过日子，定期要查水表缴水费，所以就要将一盆水用到极致——洗脸、洗脚、洗地、冲厕所，于是渐渐的养成了节约用水的美德。回顾多年来对待水的消费态度的转变，并不觉得是个人自觉修养的结果，倒是水的价格变化不断的促使自己对水的需求量做出调整。可以说，人们对水的需求与对生的需求是同一的，可即便如此，这种需求也还是有弹性。

　　对于人来说，房子与水的地位不可同日而语，更何况我们谈的房子，仅仅是指自己买了之后拥有产权的房子。也许，文明人离不开居住，但是绝对不可以说文明人只能在自己所有的房子里居住。

　　居住是刚性需求，但居住在哪里却有弹性。市区的房子太贵，买不起，可以退居郊区买房；郊区也买不起，只能回到乡下。

　　居住是刚性需求，但是否买房却有弹性。买不起房，可以租房；买不起一手房，二手房也可以考虑；买不起大房子，小户型也挺不错。

　　居住是刚性需求，但何时买房却有弹性。收入太低，可以等有钱了再买；房价太疯狂，可以等冷静下来再买。买房人可以将买房计划推迟三五年，开发商总不能把卖房计划也推迟三五年吧？

　　另外，片面强调“刚性需求”而忽略了“有效需求”，也是片面的。刚性需求只是一种推测，只有有效需求才能最终实现刚性需求，使这种理论需求转化为现实的市场动力。开发商一味相信强劲需求趁势抬价，却不顾居民的实际购买能力，其最终结果必然是：一方面，房子有价无市相对过剩；另一方面，居民力不从心持久观望。

　　支柱产业：伟岸是你，委屈也是你

　　最近，即使当房地产四面楚歌、前程暗淡的时候，也还是有人用房地产“支柱产业”的政策定性来自我安慰，相信政府会救市，幻想政府会让房地产业回到往昔的癫狂迷醉状态。可是他们哪里知道，房地产业受到政府压制，恰恰因为其是支柱产业。

　　在拉动国民经济的三驾马车——投资、消费、净出口——当中，我国固定资产投资的贡献率高达50%左右，而房地产开发投资又占到固定资产投资的50%左右，也就是说房地产业对国民经济的贡献率在20%以上。正因为房地产有如此举足轻重的地位，所以发展经济必须大力发展房地产。

　　但是，支柱产业的地位，却让房地产业陷入双重困境：一、房地产业对经济的贡献有多大，威胁也就有多大。当房地产理性发展的时候，会极大的促进经济发展；但是当房地产业疯狂突进、危机重重的时候，也会极大的威胁着整个金融体系乃至经济体系的安全。二、房地产业拉动居民住房消费，却剥夺了居民的其他消费，消费总量未变，消费结构畸形。高房价催生下的高房贷，迫使居民把大部分收入都交给银行，并进而缩减了一般的生活消费。房贷对消费的挤出效应，将会使我国经济增长方式的转变困难重重。

　　房地产业的特殊际遇，决定了它这样一种生存状态：经济复苏上升的时候，鼓励它狂飙突进、多创利润；经济萧条下行的时候，则将它看得紧而又紧。不过，从国家经济的长远发展来看，房地产业作为国民经济支柱产业的地位，必然是暂时的、过渡性的。

　　经济前景：注定不会永久繁荣

　　曾经有专家预言，中国的房价会继续上涨20年。于是，当今年深圳房价开始下跌的时候，人们便将这位专家传为笑柄。其实，仔细揣摩一下这位专家的相关言论，你会发现我们笑得也许有点简单。原来在人家看来，房价上涨20年的前提是，中国经济会继续高速增长20年。

　　可以说，将房价水平置于经济水平的前提下加以预测，即使错了，也应该是一个高级错误——不是逻辑推理的错误，最多只能是前提假设的错误。

　　这位专家的前提假设的确有些轻率，中国经济已经持续30年增长，再来20年高速增长，除非上帝格外垂青。经济发展的不确定性本来就很大，再加上近年来中国经济对全球经济的深度介入，别说自己可能生病，就是别人生病我们吃药的事情都有可能发生。

　　经济不能长久繁荣，房地产业岂能独善其身？

　　资源稀缺性：稀缺性的稀释

　　论及房价下跌的时候，好多人主张将首都城市与其他地方城市区别对待，他们认为北京的房价不会下跌，而他们的依据——大概也是唯一的依据就是：北京作为首都的资源稀缺性。这个理由貌似无懈可击，但事实却并非如此，或者说事实正在改变。

　　资源不外乎两种：物质的和精神的。如果在30年前，我们不得不承认，首都北京拥有和聚集着中国任何一个城市都不能比拟的物质资源和精神资源。但是30年过去，首都资源的稀缺性已经不再如往昔那般引人注目。

　　一、市场化稀释了首都物质资源的稀缺性。尽管今天地区经济的不平衡问题仍然相当突出，但是与30年前相比，北京与地方城市的物质差距还是有所缩小——北京能买到的东西，几乎在其他城市也都能买到。而且像上海、深圳、广州这样的一线城市，其某些方面的物质指标甚至还高于北京。市场经济下的商品和资本，具有天生的流动性，逐利的本性会让它们在需求的导引下逐渐拉平地方之间的物质差距。

　　二、信息化稀释了首都精神资源的稀缺性。北京是我国的政治、文化中心，如果在30年前，与地方人相比，北京人会更早知道一些政治事件、会在国家图书馆读到更多书籍、会很方便的观看一出芭蕾舞剧、会很方便的听到大学教授的言论。但是，当人们普遍使用电话、手机、电视、特别是互联网的时候，北京人30年前独有的精神资源优势恐怕要打折许多。

　　也许，首都的资源稀缺性永远都无法完全消除，但是就凭它已经被稀释的现实和还将继续稀释下去的趋势，我们就可以断言：依靠资源稀缺性支撑房价上涨的认识是错误的。这种越来越小的稀缺性，只能使北京房价迟降和少降，而不是绝对不降。